토지와 기존 건물에 공동저당권을 설정한 뒤 건물을 새로 지었다면, 경매로 소유자가 달라졌을 때 신축 건물에 법정지상권이 생기나요?

공동저당권을 설정할 당시 있던 건물을 나중에 철거하고 새 건물을 지었다면, 경매로 토지와 신축 건물의 소유자가 달라져도 신축 건물을 위한 법정지상권은 원칙적으로 성립하지 않아요. 예외를 검토할 때는 두 조건을 함께 살펴야 해요.

새 건물의 소유자가 토지 소유자와 동일하고, 토지 저당권자에게 그 건물에도 토지 저당권과 같은 순위의 공동저당권을 설정해 주는 등 특별한 사정이 있어야 해요.

판단 기준은 저당권 설정 시점이에요

법정지상권은 저당물 경매로 토지와 지상 건물의 소유자가 달라지는 경우와 관련돼요. 안내 자료는 저당권 설정 당시 건물이 존재하고 토지와 건물이 같은 사람 소유였는지, 저당권이 설정됐는지, 경매로 소유자가 달라졌는지를 성립 요건으로 제시해요.

하지만 기존 건물과 토지에 공동저당권을 설정한 뒤 그 건물이 철거되고 새 건물이 들어선 상황은 별도로 살펴야 해요. 설정 당시 있던 건물과 나중에 지은 건물은 같은 건물이 아니므로, 경매로 소유자가 갈렸다는 사실만으로 신축 건물에 권리가 생기는 것은 아니에요.

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특별한 사정이 있는지 살펴봐요

원문이 든 예외적 사정은 신축 건물의 소유자가 토지 소유자와 같고, 토지 저당권자에게 신축 건물에도 토지 저당권과 동일한 순위의 공동저당권을 설정해 준 경우예요.

두 조건이 맞는지 확인하는 것이 원칙과 예외를 구분하는 기준이 돼요.

다만 자료는 이 예를 제시할 뿐, 개별 사건에서 법정지상권이 성립하는지까지 판단해 주지는 않아요.

자주 묻는 질문

공동저당권 설정 당시 건물이 있었더라도 신축 건물에 법정지상권이 생기나요?

기존 건물을 철거하고 새로 지었다면, 그 사정만으로 신축 건물에 법정지상권이 성립하지 않는 것이 원칙이에요. 자료는 특별한 사정이 없는 경우를 기준으로 설명해요.

예외를 판단할 때 무엇을 확인해야 하나요?

신축 건물의 소유자와 토지 소유자가 같은지, 토지 저당권자에게 신축 건물에도 토지 저당권과 동일한 순위의 공동저당권을 설정해 주었는지 살펴봐야 해요. 자료는 이런 사정 등을 예로 들지만, 개별 사건의 판단까지 제시하지는 않아요.

참고 자료

• 담보물권 < 공인중개사 1